已签合同未收款 何时缴纳营业税

     某房地产公司开发的甲楼盘于2009年竣工，公司已就之前的收入足额纳税。2010年发生如下业务，财务人员对如何确定缴纳营业税产生了疑问：1.收取甲楼盘尾房预收定金100万元（房款总价500万元），但未签订《商品房销售合同》，房地产公司是在收取定金时缴纳营业税还是在签订《商品房销售合同》或收取全部价款时缴纳营业税？2.若正式签订总价500万元的商品房销售合同，只收到部分购房款100万元，应收购房款400万元，是否按合同价500万元计算缴纳营业税？

     对于房地产公司销售商品房预先收取定金的纳税处理，即如甲楼盘尾房预收定金100万元（房款总价500万元），但未签订正式商品房销售合同的情形，《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。据此，即便该业务未签订正式商品房销售合同，只要收到了预收款，就应当缴纳营业税。另外，国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发〔1995〕156号）规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项法规所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。该公司销售开发产品收取预收定金即属于这种情况，收取定金时应缴纳营业税5万元（100×5%）。

    对于房地产公司与业主签订《商品房销售合同》后该如何确定营业税纳税义务发生时间，应当看双方合同的具体约定，而非该企业所认为的签订合同就要纳税。

   对于第二个问题，《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，《营业税暂行条例》第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

   房地产公司应就收到的100万元缴纳营业税，对于未收的房款400万元，如果合同明确规定了分期付款日期，在合同约定的付款日期前，如果没有收到房款，则不应缴纳营业税，合同约定付款时间到后，即便企业实际仍未收到房款，一样具备纳税义务。实务中，分期付款的客户由于资金困境不能按约定时间付款是常有的情形，对于此类型的应收未收款，也要及时纳税。另外，若合同没有明确规定具体的付款时间，则在房产权利实际转移的当天确定纳税义务发生时间。房产权利实际转移可以以房屋实际交付入住时间来确定。可见，合同如何签订决定了营业税的纳税时间。